不動産トラブルのご相談は京都総合法律事務所へ
京都総合法律事務所は、1976年の開所以来、不動産に関するトラブルを数多く解決して参りました。係争金額も十数万円規模の紛争から数億円以上の規模まで、金額の多寡にかかわらず、全力で取り組んでおり、不動産分野は私達の強みの一つです。
以下では、比較的ご相談の多い事案の類型ごとに整理し、解決事例と解決のための費用対効果をご紹介します。
目次
１．不動産賃貸借トラブル
⑴ 賃料滞納
不動産オーナーであれば誰しも、賃料滞納の問題に直面したご経験があるのではないでしょうか。居住用物件であれば、賃借人の生活そのものに関わってくるため、あまり強く取り立てができなかったり、「必ず払うから」という言葉を信じ、しばらく待つしかないこともあるでしょう。しかし、適時・適切に対応しなければ、滞納が多額に上り、あとから訴訟をしても、もはや回収できない事態に陥るケースもあります（裁判で勝訴しても、財産のない人からお金を回収することは叶いません。）。滞納したまま賃借人が亡くなると、相続人に請求することになりますが、相続人が誰か分からなければ調査しなければなりませんし、相続放棄をされてしまうと、誰にも請求できずに終わる場合もあります。
このように、賃料滞納に対しては、適時・適切に対応していくことが大切です。
もちろん、賃貸借は当事者間の信頼関係に基づくものであるため、一度の滞納で直ちに弁護士への相談・依頼が必要になるわけではありません。とはいえ、内容証明郵便をいつ送るべきか、保証人に対する請求はどうすればよいか、明渡し請求や訴訟提起のタイミングについてどう考えればよいか、訴訟後の強制執行はどのように進むのか等々、早い段階で弁護士に相談しておけば、手続の流れとして「最終的にどうなるか」を見据えたうえで、その時々における最適な対応を選択することができるはずです。
＜京都総合法律事務所の解決事例＞
賃料滞納のフェーズに応じて適切な手段を講じます。
たとえば、滞納の早期からご相談いただき、保証人の所在や経済状況等を推測し、必要な調査を行っていたことで、有事に至って慌てて保証人の所在調査等を始めるようなことにはならず、有事において速やかに保証人に連絡を取ることができ、滞納賃料の回収が円滑に進み、その後の滞納も防ぐことができた事例があります。
＜解決のための費用対効果＞
先程のケースですと、保証人への連絡が遅れれば遅れるほど賃料滞納は続き、最終的には明渡訴訟を提起しなければならないことも想定されます。その場合、仮に賃料が月額10万円とすると、３か月の賃料滞納から準備を始め、内容証明を送り、提訴をするまで３か月かかったとすると、既に60万円のマイナスとなり、そこから訴訟ということになりますので、仮に訴訟に10か月かかれば、マイナスは160万円になります。強制執行まで必要となると、マイナスはもっと拡大します。
これに対し、早めにご相談いただき、適切な手段を講じることで、このマイナスをゼロにできれば、弁護士費用として相談対応＋必要な調査＋保証人への請求で30～50万円程度かかったとしても、トータルでは100万円以上のプラスになることもあります。
⑵ 賃料増減額
新型コロナウイルス感染症が５類に引き下げられ、インバウンドを含めた人流やホテル・マンション・店舗用地需要が回復傾向に転じた影響で、地価も上昇傾向にあります。地価が変動すれば、貸主と借主との間で、賃料増減額をめぐる攻防が生じます。
ところで、賃料はどうやって増減額されるか、ご存知でしょうか。
ある日突然、一方的に「今月から月額○円にします」と言うだけで、当然に賃料が変更になるわけではありません。かと言って、そのような連絡が来ても「無視すれば良い」というものでもありません。賃料増減額請求事件については、まず裁判外での協議があり、それでも解決しなければ、裁判所の手続（調停、訴訟）に進むという一連の流れがあります。紛争の段階や場面によって、また、事案ごとに、採るべき対応は異なってきます。弁護士が関与するのは、「裁判所の手続になってから」ではありません。
賃料増額の通知が来ただけの段階、口頭で言われただけの段階、或いはこれから増額を考えているだけの段階など、紛争に至る前であっても、最終的な着地点を見据えたうえでの法的助言を得ることは有益です。
＜京都総合法律事務所の解決事例＞
賃料増額請求を検討する場面の早期からご相談いただき、周辺賃料や裁判所の動向も踏まえた上で、どの程度の請求から交渉を始めるか、その場合に借主様はどのような反応を示すかをシミュレートし、交渉から調停に切り替えるタイミングまで計画して進めることで、現行賃料が維持されてしまう期間を許容範囲内に留めるとともに、管理コストも反映した適切な賃料増額を実現できた事例があります。
＜解決のための費用対効果＞
先程のケースですと、調停申立や合意が遅れれば遅れるほど現行賃料が維持される状態が続きます。賃料の見直しを検討されておられるケースのほとんどは、インバウンド前の賃料相場が低廉であった時期に賃貸借契約が締結されたものがほとんどです。昨今の管理コストの上昇傾向からすると、現行賃料を維持すると適切なメンテナンスもままならないことになりかねません。たとえば、現行賃料が20万円で、少なくとも2割はアップしてしかるべきケースで、賃料増額請求の決着が1年間遅れると、それだけで48万円の逸失利益が生じますし、賃料増額請求に対する借主様の反応が芳しくなければ、将来にわたって逸失利益が発生し続けることにもなりかねません。
これに対し、賃料増額を早期に実現できれば逸失利益は最小化でき、かつ、相場と乖離が大きい場合、増額請求は一足飛びに実現できず、数年毎に計画的に実行していく必要がありますので、中長期的に見ても、弁護士費用を支払うだけの価値があるとおっしゃっていただいております。
⑶ 退去・明渡し
賃借人が賃料不払いを繰り返す場合や、建物が古くなってしまい耐震性の問題等から賃貸借を終了したい場合など、退去・明渡しをめぐるご相談も多くあります。最近では、マンションの他の住人に対して迷惑行為を繰り返す人、マンション管理費を滞納している人に対して退去・明渡しを求めるケースもありました。こうした問題に対しては、まずは話し合いによる退去・明渡しの交渉を試みるべきですが、賃借人からすれば生活に直結する問題であるため、一朝一夕に解決することは難しいというのが実情です。賃料滞納の期間や金額がどの程度になれば、明渡しを求めることができるのか、賃貸借関係を終了させるための立退料は必要なのかなど、法律の考え方はもちろんのこと、様々な裁判例や実例をふまえた方策を立てることが必要です。そのために早い段階で法的な手続に沿って対応をするための準備を進めることが必要であり、弁護士に相談をして、実際に退去・明渡しまでの手続をご依頼いただくことが、一番の近道です。特に分譲マンションにおいて迷惑行為を繰り返したり、管理費を滞納している住人に退去を求めたいという場合には、管理組合の立場からそのような対応ができるのか、できる場合にはどのような手順をとるべきかは、迷惑行為の程度や管理組合の規約などもふまえ、専門的見地から方針を定めることが必要不可欠です。
当事務所では、具体的な対応方法を提案しながら、相手方への対応はもちろん、マンション管理組合のケースでは管理組合における諸手続への関与も含め、交渉から裁判手続まであらゆる場面での対応が可能です。
＜京都総合法律事務所の解決事例＞
退去・明渡しが長引くデメリットは、得られるはずの賃料収入が停滞してしまうという点で賃料滞納と類似します。また、次の方に貸そうにも、明渡しが遅れると、その分原状回復工事や賃借人の募集も遅れるため、時間がかかればかかるほど損失は大きくなります。任意の退去が困難な場合、裁判所を利用することになります。その判断を適切にサポートさせていただいたことで、損失を最小限化し、数か月後には次の方への賃貸を開始できた事例があります。
＜解決のための費用対効果＞
先程のケースですと、家主様や管理会社からの通知に無反応であったり、のらりくらりとかわされたりしているうちに初動が遅れると、明渡しを完了した頃には滞納賃料が100万円以上となっていることもあります。そして、明渡しが終わらないと原状回復工事ができず。賃借人の募集もままなりませんので、逸失利益は膨れ上がります。
これに対し、早めにご相談いただき、適切な手段を講じることができれば、弁護士費用として50～100万円程度かかったとしても十分に元がとれますし、今後の見通しが不明という状態を回避できるという大きなメリットがあります。
⑷ 契約書作成・リーガルチェック
契約書は、「転ばぬ先の杖」としての効果を最大限発揮するために作成するものです。不動産賃貸借には様々なトラブルが想定されますので、それらリスクを念頭に置き、実際に役立つもの・対応できるものを作成しなければ、意味がありません。そのためには、弁護士によるリーガルチェックが必要不可欠です。
以下に一つでも当てはまる場合は、一度ご相談されることをおすすめします。
□ 契約書は交わしていないが、長年トラブルなく続いているので、問題ない。
□ 内容はよく分からないが、定型書式（ひな型）を使っているから大丈夫だ。
□ 物件を貸す（借りる）とき、いつも同じ定型書式（ひな型）を使っている。
□ 弁護士には、トラブルになってから相談すればよい。
＜京都総合法律事務所の契約書作成・チェックサービス＞
京都総合法律事務所は、契約書作成・チェックのニーズにあわせてリーズナブルなサービス・プランをご用意しております。
契約書をチェックし、リスク判定のみを行うライトプランですと、4ページ以内の契約書であれば、1万6500円（税込）からご対応可能です。
具体的な修正条項案までお示しする安心のプラスプランですと、4ページ以内の契約書であれば、6万6000円（税込）からご対応可能です。
２．不動産売買トラブル
⑴ 現地調査
百聞は一見に如かず、現地調査は非常に重要です。単に現地を物理的な側面から確認するだけでなく、法的な側面からも欠陥が無いか調査する必要があります。近年、Googleマップのストリートビューを活用される方も多いですが、近隣の様子はやはり直接体感すること必要があります。現地を見に行くことで、不法占拠の実態が明らかになったり、稀ではありますが、実はそのような物件は無かった、というケースもあります（とある上場企業が地面師に騙され、数十億円以上の損害を出した事件は記憶に新しいと思います。）。現場には様々な情報が落ちており、現地に足を運ぶことは、調査の基本です。
現地調査の前には、登記簿を確認したり、都市計画図で用途地域を確認します。売主が真に所有権を有しているかどうか、他に共有者はいないかどうか、抵当権はついていないかどうか、都市計画法上どのような制限があるのか等、取引の目的を達成することが可能かどうか、入念にチェックする必要があります。
⑵ 契約書作成・リーガルチェック
調査を踏まえ、売買することを決めたら、あとは定型書式（ひな型）にサインして終わりでしょうか。仲介業者に任せているから安心でしょうか。
せっかく現地調査によってリスクを洗い出しても、そのリスクを最小限化するため、契約書に落とし込む作業を行わなければ、意味がありません。不動産取引は、金額が大きい場合も多く、その後に発生し得る様々なトラブルを予測したうえで、入念に作りこむ必要があります。不動産売買契約書は、弁護士が作成するか、少なくともリーガルチェックを受けることが必須と言えます。
＜京都総合法律事務所の契約書作成・チェックサービス＞
上記のとおり、京都総合法律事務所は、契約書作成・チェックのニーズにあわせてリーズナブルなサービス・プランをご用意しております。
⑶ 決済
売買契約書に調印しても、決済まで油断できません。着金を確認し、登記が完了して、初めて不動産取引は完結します。また、不動産取引を行えば、譲渡所得税、不動産取得税なども絡んできます。
当事務所にご相談・ご依頼いただくことで、司法書士や税理士といった他士業とも連携しつつ、的確なサポートを受けることができます。
⑷ 説明義務違反や契約不適合責任の追及
不動産売買は単価の高い取引であり、また、生活やビジネスの基盤となるものであるため、契約締結時には円満な雰囲気であったとしても、ひとたびトラブルが発生すれば、大きな紛争に拡大します。契約書に書いてあったとしても、適切な説明を受けていないと主張されるケースは後を絶たず、記載事項の解釈の違いや、契約内容についての双方の認識の差から揉めることはいくらでもあります。
＜京都総合法律事務所の解決事例＞
売却した土地に廃棄物が埋まっていたとして高額の損害賠償請求を受けた例
＜解決のための費用対効果＞
上記事例ですと、5000万円の損害賠償責任を回避できたという点だけを見ても、弁護士費用の費用対効果が高いことは明らかですが、そもそもこのような紛争が生じないようにするために、契約スキームのチェックや契約書のチェックといった基本的なことを日常的にご相談いただく体制が整っていれば、弁護士費用だけでなく、裁判に費やした時間や担当者の心労も回避できた可能性が高かったと見込まれます。
３．隣地とのトラブル
⑴ 越境
以下のようなトラブルを抱えていらっしゃいますでしょうか。
・隣家の屋根や樋がはみ出している。
・隣の庭木の枝が伸びて、敷地に入ってきている。
京都の町家では、隣家同士がくっついて建っているケースも多く、一方の建物を解体して初めて、隣の建物の基礎や地下部分の越境が判明するケースもあります。越境問題を解決するためには、土地家屋調査士の協力を得て、まず境界を調査する必要があります（境界確定については、次の⑵をご参照ください。）。境界の調査を踏まえ、越境が確認された場合、越境状態の解消（越境物の撤去）を求めるのか、金銭的解決を図るのか、事案ごとに様々な対応が考えられます。
当事務所にご相談・ご依頼いただくことで、土地家屋調査士や司法書士とも連携しつつ、的確なサポートを受けることができます。
⑵ 境界確定
ア 「境界」とは
土地の「境界」には、「筆界」と「所有権界」があります。「筆界」とは、法務局に登記されている土地とその隣の土地とを区画する線（地番と地番との境）のことを言います。「所有権界」は、所有権の範囲を決めるものです。
「筆界」と「所有権界」は、一致することもありますが、時効取得などが絡むと、必ずしも一致しないという状況も生じます。
イ 筆界特定制度
「筆界」を決める制度として、筆界特定制度というものがあります。筆界特定登記官が、土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人・関係人に意見や資料を提出する機会を与えた上で、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における「筆界」の位置を特定するという制度です。「筆界」は、所有権の範囲を決める「所有権界」とは、必ずしも一致するものではないため、「筆界」を特定しても、所有権の範囲をめぐる紛争を解決できるとは限りません。
しかし、裁判手続によることなく、行政手続として、「筆界」についての適正な判断を迅速に示す（事実上の証明力）ことにより、紛争予防・早期解決が期待できます。なお、裁判手続で「筆界」を確定させる手続としては、境界確定訴訟というものがあります。
ウ 所有権の争い
所有権の範囲は、「筆界」とは別の概念です。時効取得などが絡むと、「筆界」と「所有権界」は一致しなくなることもあります。どのような場合に時効取得が認められるのか、その場合に相手方に対してどのように主張し、交渉すればよいのか、登記はどうすればよいのか。
当事務所にご相談・ご依頼いただくことで、土地家屋調査士とも連携しつつ、的確なサポートを受けることができます。
４．不動産に関するご相談は京都総合法律事務所へ
冒頭で述べたとおり、不動産分野は私達の強みの一つです。私達としても、多数の顧問先様のご相談を通じて得た知見を活かし、紛争になった後はもちろんですが、紛争になる前に未然に防止することに貢献したいと考えており、皆様とお客様とがいずれもハッピーな結果になることを心から願っています。
雑談程度で構わないので、皆様のお悩みやちょっとした確認のためにご相談していただければ、結果的にそれが一番費用対効果の高い弁護士活用方法となります。宅建合格者もおりますので、不動産業に携わる皆様に近い目線で、現実的なアドバイスをさせていただきます。
＜京都総合法律事務所のリーガルサポートプラン＞
私達は、弁護士と皆様とが継続的な信頼関係を築くことで、より深く、より手厚いリーガルサポートを行いたいと考えています。従来の顧問契約のイメージから一歩進み、皆様の実情を積極的に理解し、適切な対応を瞬時に行う。それが私たちの法律顧問サービスの特長であり信念です。
当事務所のリーガルサポートプランには、
✅それぞれが専門分野を持ったパートナー弁護士全員が企業活動を総合的かつ多角的にサポート
✅案件に応じて適切な弁護士がアサインすることで全ての案件にベストな解決をご提案
✅サポートする弁護士が増えても月額料金は同じ
という特長があり、予防法務はもちろん戦略法務の観点からも幅広くご利用いただいています。
https://kyotosogo-law.com/post-3164/
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