【弁護士による判例解説】「追い出し条項」が無効と判断された事例
令和４年１２月１２日、最高裁判所が、家賃保証会社「フォーシーズ」と賃借人との間で締結した家賃保証契約のいわゆる「追い出し条項」について、条項の有効性を認めた大阪高裁の判断を覆し、当該条項は無効であるとの判決を出しました。
第１審の大阪地裁では、追い出し条項は無効との判断が示されましたが、控訴審の大阪高裁では逆転し、有効との判断が示されました。そして、最高裁では再度逆転し、無効との判断が示されるという、なんともドラマチックな展開になっています。
【事案の概要】
本件は、家賃保証会社と賃借人の間で結ばれる家賃債務保証契約に含まれる条項のうち、
①賃借人が３か月分以上家賃の支払いを怠ったときに家賃保証会社が賃貸借契約を催告なしに解除できる条項
②㋐家賃の支払いを２か月以上怠り、
㋑連絡が取れず
㋒電気や郵便物の状況などから部屋を相当な期間利用していない
㋓物件を再び使用しない意思が客観的にわかる
等の状況があれば、賃借人が明示的に異議を申し立てない限り賃借人が物件を明け渡したとみなし、家具等を運び出せるとする条項等に対し、適格消費者団体が、消費者契約法１２条３項に基づき当該条項の使用の差止め等を請求した事案です。
最高裁において争いとなったのは、上記２つの条項が消費者契約法１０条により無効な条項となるかという点です。
条項②が有効なものであると判断されれば、賃貸人や家賃保証会社が家賃を滞納し続け行方をくらました賃借人の住居内の荷物を回収できることになるため、いわゆる「追い出し条項」と言われる条項②が特に注目を集めていました。
第１審（大阪地裁）の判断
条項①は、家賃滞納等による家賃保証会社の保証債務の高額化を抑止するために条項①を定めることが条項①の趣旨からも不当とは言えないことなどの理由から消費者契約法１０条にいう「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないとして、無効な条項ではない。
他方、条項②は、賃貸借契約が終了していない状況で条項②により家賃保証会社が賃借人の物件に対する占有を排除することは自力救済に当たり原則として不法行為に該当することになるため、消費者契約法８条１項３号に該当し、無効になる。
控訴審（大阪高裁）の判断
条項①の有効性について第１審と同じ結論。
条項②の4つの要件が満たされる場合には、賃借人は賃貸借契約の解消を希望していると考えるのが自然であること、条項②により物件が明け渡されたとみなされることから賃借人が明渡しを実際に行う義務がなくなること、更なる賃料債務の負担もなくなることから、条項②が賃借人の利益にもなるとして、消費者契約法１０条の「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
【最高裁の判断】
最高裁は、大阪高裁の判断を覆し、条項①、②ともに無効であると判断しました。
条項①について
大阪地裁が理由として引用していた昭和４３年判例の事案が賃貸人と賃借人の問題であるのと異なり、本件は、賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社が無催告で解除権を行使するものであることから、上記判例の事例と本件の事例が異なることを挙げ、条項①が、賃料の滞納がある場合に家賃保証会社が賃貸借契約を無催告で解除できる旨を定めたものと判断しました。
そして、民法上、無催告解除には制限が加えられているところ、条項①は、何らの限定なく無催告で解除権を行使できるとしているため、賃借人の権利を制限するものであり、また、住居の賃貸借契約の解除は、賃借人の生活の基盤を失わせ賃借人が重大な不利益を被るおそれが生じるものであることから、条項①が消費者契約法１０条に該当する無効な条項であると判断しました。
条項②の解釈について
大阪高裁の判断を採用せず、大阪地裁の判断を採用しました。そのうえで、賃貸借契約が終了していない場合において、条項②に基づいて物件の明渡しがあったものとみなしたとき、賃借人は、物件に対する使用収益権が消滅していないのに、賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社の一存で使用収益権が制限されることになるため、条項②は賃借人の権利を制限するものであると判断しました。
また、条項②の要件の㋓物件を再び使用しない意思が客観的にわかる、という部分については、内容が一義的でなく予測ができないため、賃借人が不利益を被るおそれがあること、条項②には賃借人が明示的に異議を述べた場合には明渡しがあったとみなすことができないとの規定があるが、賃借人の異議を述べる機会が確保されているわけでもないことから、条項②は信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであると判断しました。
これらの理由から、条項②は、消費者契約法１０条に該当し、無効な条項であると判断されました。
以上のように、最高裁判決では、大阪高裁で覆された条項②だけではなく、大阪地裁においても認められなかった条項①についても、消費者契約法上、無効な条項であると判断しました。
【弁護士としての所感】
問題とされた条項②は、家賃保証会社による賃借人の追い出しを裁判手続きによることなく自ら行う自力救済に当たるため、これを許さないとした最高裁の判断は、妥当なものと思われます。
しかし、賃料を滞納し、荷物を残したまま行方知らずになる賃借人による問題も看過できない点があります。よほどの事情がない限り自力救済を認めないのが裁判所の考えであるため、このような問題に対しては、訴訟を提起し判決等を取ったうえ、法的に認められた手段によって解決する他ないと思われます。
ただし、今回の判決は、賃借人と家賃保証会社の間の家賃保証契約について判断したものであり、賃貸人と賃借人の間の契約条項について判断をしたものではありません。そのため、今回の判決の効果が「追い出し条項」を賃貸借契約において定めた場合にも及ぶのかは議論があり得るところです。
最高裁は、「追い出し条項」が消費者契約法１０条に該当する理由として、賃貸借契約が終了していない場合に賃借人の権利が制約されることや、賃借人の異議を述べる機会が確保されていないことを挙げています。
では、賃貸借契約が終了している場合や異議を述べる機会が賃借人に与えられていた場合どうなるのでしょうか。このように、今回の判決が追い出し条項を一律に禁じるものであるかは、疑問もあります。今回の判決に対する学者の評釈や類似の事件に対する判決を待つ必要があるでしょう。
また、条項①についても、家賃保証会社による無催告解除の条項も許されないと判断されました。
同じ内容の条項を家賃保証契約に定めている場合は、改定することが必要になると思われます。家賃保証会社が賃借人の家賃滞納により保証債務が増え続けるのを止めるためには、賃貸人と協力して賃貸借契約を解除する等の措置をとる必要があると思われます。
もっとも、家賃保証会社ではなく賃貸人が解除する場合であっても、無制限に賃貸借契約の無催告解除が認められるわけではないので、注意が必要です。
to Cに関する全ての契約で消費者契約法との適合性のチェックが必要となります。その上、消費者契約については、適格消費者団体が目を光らせています。消費者法制は議論も活発であり、裁判の動向や法改正等の最新の情報にキャッチアップしておく必要性が高い分野です。
後から無効とされないためにも、契約書の作成や締結の際は、予め弁護士にご相談いただくことをお勧めします。
（執筆者：弁護士 西山直輝）
京都総合法律事務所は、1976（昭和51）年の開所以来、京都で最初の「総合法律事務所」として、個人の皆さまからはもちろん、数多くの企業の皆さまからの幅広い分野にわたるご相談やご依頼に対応して参りました。経験豊富なベテランから元気あふれる若手まで総勢10名超の弁護士体制で、それぞれの持ち味を活かしたサポートをご提供いたします。
