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建物賃貸借契約書

1 契約書作成時のチェックポイント

・目的物の用法が決まっているか。

・賃料・共益費・敷金は決まっているか。

・賃借部分についての電気・ガス・水道料等の負担,請求方法はどうするか。

・契約期間・更新手続は決まっているか。

・目的物の修繕費用は貸主負担か。一部借主負担とするか。

・どのような場合に契約を解除できるか。

・原状回復義務の範囲

2 目的物の用法

契約で目的物の用法を定めた場合,用法違反の場合は契約を解除できると定めるのが一般的です。

しかし,裁判で用法違反により解除が認められるか否かは,当該用法違反により信頼関係が破壊されたか否かにより判断がなされます。

具体的には,賃貸借の目的・範囲を逸脱しているか,契約上使用方法に定めがあるか,その定めが契約の目的に照らし合理的なものか,借主の用法が他の賃借人や貸主の受忍限度を超えているか等により判断がなされます。

3 敷引特約

民法の規定では,借主は,通常損耗について原状回復義務を負わないので,敷金や保証金から通常損耗についての原状回復費用を差し引くことはできません。

しかし,賃貸借契約に通常損耗の原状回復費用を敷金や保証金から差し引くという特約(敷引特約)が設けられていることがあります。

 

最高裁判例では,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等,他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引額が高額に過ぎると評価される場合には,当該賃料が近傍同種建物の賃料相場に比して大幅に定額であるなど,特段の事情がない限り,無効となるという判断が示されています。

したがって,賃貸借契約で敷引特約を設ける場合には,上記基準に照らし,不当に高額でないか否か,検討する必要があります。

4 電気・ガス・水道料等の負担

ビルのテナント契約の場合,ビルオーナーがビル全体の電気・ガス・水道料を一括して支払い,各テナントに対し,賃借部分について生じた電気・ガス・水道料を請求し,賃料に加算して支払わせるのが一般的です。

条項の定め方次第で,賃借人が負担すべき電気代等が各賃借部分の実費相当額となるか,賃貸人が賃借人に対し,実費より上乗せして請求できるかが決まってくるので,注意が必要です。

5 契約期間・更新手続

契約に賃貸借期間を定める必要がありますが,賃借人から中途解約できる旨の条項も設ける必要があります。

契約に更新料に関する条項を設けた場合に,賃借人に金銭的負担を課すものであるため,消費者契約法に違反しないかが問題となりますが,最高裁判例によれば,契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り,無効とならないという判断がなされています。

6 目的物の修繕

民法上,賃貸人が目的物の修繕義務を負いますが,契約で躯体部分の修繕は賃貸人,部分的な小修繕は賃借人が費用負担すると定めることがあります。

また,賃借人の責めに帰すべき事由による損傷の修繕義務は賃借人にありますので,その旨契約書に明記しておくこともあります。

7 原状回復義務の範囲

賃貸借契約が終了した場合,賃借人は目的物の返還義務と原状回復義務を負います。

新民法では,通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化を超えるものについては賃借人が原状回復義務を負うことが明定されます(これまでの判例上の解釈を法律上明文化したものです。)。

 

新法下において,賃借人の義務の範囲を拡大し,通常使用に伴う損耗や毀損についての修繕費用を賃借人の負担とする旨の契約条項が有効となるかが問題となりますが,消費者保護の観点から,個人の賃貸借に関しては無効,法人のビルの賃貸借に関しては有効と判断されるケースが多くなるでしょう。

したがって,ビルの賃貸借契約では,賃借人の原状回復義務の範囲を拡大する条項を設けることを検討した方がよいと思われます。

 

<契約書毎の作成のポイント>

1 売買契約書      >>詳しくはこちら

2 建物賃貸借契約書   >>詳しくはこちら

3 秘密保持契約書    >>詳しくはこちら

4 取引基本契約書    >>詳しくはこちら

5 労働契約書      >>詳しくはこちら

6 建設工事請負契約   >>詳しくはこちら

 

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